Comment savoir si un terrain est constructible ?

Il n’est pas toujours aisé de savoir si un terrain est constructible, d’un point de vue légal. Vous devez garder à l’esprit qu’en général, la nature des terrains n’est pas immuable. Cela signifie qu’elle n’est pas sujette aux changements. C’est la raison pour laquelle, les experts recommandent toujours de vérifier si le terrain qui vous intéresse est viable, au moment de passer à l’achat. Afin de savoir si la parcelle que vous voulez posséder est constructible, vous devez vous référer à plusieurs démarches. Mais lesquelles ? Vous allez retrouver dans ce guide, les procédures à entreprendre pour vérifier que votre terrain est viable !

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

On parle généralement de terrain constructible lorsque ce dernier est susceptible de recevoir une construction neuve. C’est-à-dire, qu’il possède toutes les conditions nécessaires à des travaux et à la réception d’une maison d’habitation. 

En effet, un terrain constructible doit répondre à certains critères qui permettent de déterminer s’il est viable ou pas. Parmi ceux-ci, l’on peut citer :

• Le sol et le sous-sol doivent être aptes à supporter le poids et les charges de la construction en question. 
• Le terrain doit être raccordé aux zones d’assainissement : routes, réseaux d’eaux, de téléphones, d’énergie, etc.
• La superficie du terrain doit être supérieure à un minimum légal. Ceci s’applique au document d’urbanisme adopté par la mairie ou la commune.
• Il doit posséder des agréments de constructibilité.
• Il doit être situé dans une zone autorisée à accueillir une construction.
• Il doit être viabilisé ou être en mesure de le devenir.

Si tous ces critères sont réunis, alors, le terrain est considéré comme constructible. Maintenant, il ne vous reste plus qu’à commencer les travaux et donner vie à votre projet de construction.

Pourquoi rendre un terrain constructible ?

Plusieurs raisons peuvent pousser un propriétaire à construire sur un terrain. La volonté d’entreprendre un projet de construction immobilier est la première raison qui peut vous pousser à rendre votre terrain constructible. C’est de cette manière qu’un permis de construire vous est délivré.

Une autre raison pour laquelle vous pouvez rendre un terrain constructible, c’est parce que vous souhaitez augmenter la valeur de votre parcelle. Plus votre terrain a de la valeur, plus vous pourrez en tirer un meilleur bénéfice si vous décidez de le vendre par la suite.

Par ailleurs, le statut constructible d’un terrain n’étant pas immuable (une parcelle pouvant être constructible aujourd’hui ne peut plus l’être demain et vice-versa), vous pouvez le rendre viable pour le céder à vos proches. En effet, céder un terrain sur lequel il n’est pas possible de construire, ne sera d’aucune utilité.

Quels sont les critères de non-constructibilité d’un terrain ?

 Comme son nom l’indique, un terrain non-constructible est une zone sur laquelle rien ne peut être bâti. Cette parcelle ne répond pas aux critères techniques ainsi qu’aux juridictions nécessaires pour recevoir un projet de construction immo.

En effet, même si votre terrain se trouve dans une zone de construction, plusieurs éléments peuvent vous empêcher de construire sur ce dernier. Il existe plusieurs critères qui permettent de déterminer facilement si une parcelle de terrain est inconstructible. Parmi ceux-ci, l’on peut noter :

• Les critères techniques : manque de voies d’accès, de raccordement aux réseaux d’eaux potables, d’assainissement, d’électricité, etc.
• Les critères juridiques : positionnement dans des endroits désignés non-constructibles par un POS (plan d’occupation des sols), un PLU ou par un document d’une commune (carte communale).
• Absence de distance minimale vis-à-vis de son voisinage
• Une mauvaise qualité et composition du sol.
• Une surface trop petite compte tenu des règles du PLU et de la carte communale
• Les risques de catastrophes naturelles : séismes, inondations, glissements de terres, avalanches.
• La parcelle affiche des risques environnementaux.

Si votre terrain réunit un ou plusieurs de ces critères, il sera jugé inconstructible.

Terrain constructible : les démarches à entreprendre pour les vérifications

Vous souhaitez savoir si votre terrain est constructible ? Voici les démarches que vous pouvez entreprendre :

Vérifier le plan local d’urbanisme (PLU) 

C’est un critère à prendre en compte si vous voulez vendre un terrain ou construire dessus. Le PLU (plan local d’urbanisme) est un document qui vous permet d’accéder au détail des zones constructibles présentes dans votre localité. Grâce à ce dernier, il sera facile pour vous d’obtenir des informations concernant la parcelle sur laquelle vous voulez construire.

De manière générale, les enjeux environnementaux sont pris en compte tant dans les plans locaux d’urbanismes que dans les plans d’occupation des sols. Ainsi, vous verrez qu’une zone autrefois constructible peut ne plus l’être aujourd’hui. C’est pourquoi, la vérification du PLU est indispensable lorsque vous voulez mettre sur pied un projet immobilier.

Par ailleurs, vous devez savoir que critère de constructibilité dépend de la zone dans laquelle le terrain est situé. Selon le PLU, celles-ci (les zones) sont classées de cette manière :

1-   Zones urbaines ou zones U

Une zone urbaine est un espace doté de constructions et de servitudes (voies d’accès, réseaux publics ou de voiries, ou encore transports). Les zones urbaines sont généralement constructibles et urbanisées. 

2-   Zones à urbaniser ou zones AU

Les zones à urbaniser sont des champs ou des terrains se situant aux alentours des zones urbaines. Elles sont destinées à être aménagées à moyen ou à long terme. Bien qu’elles ne soient pas encore urbanisées, elles possèdent des servitudes limitées. Ainsi, par révision du PLU, elles pourront l’être. 

3-   Zones agricoles ou zones A

Les zones A sont des terrains constructibles sous réserves strictes des hébergements ou bâtiments en lien avec des habitants de terrain agricole. Elles peuvent exceptionnellement autoriser des constructions d’intérêt public.

4-   Zones naturelles et forestières ou zones N 

Ce sont des zones inconstructibles, car elles possèdent un caractère naturel qu’il faut conserver. Elles sont généralement protégées.

En dehors du PLU, il faut également prendre en compte la destination des sols. Elle est primordiale lorsqu’on veut engager un projet de constructibilité, car elle permet de déterminer si la parcelle que l’on possède est apte à accueillir une construction. Il existe cinq grandes destinations de sols d’un terrain :

• L’habitation
• Le commerce et les activités de services
• Équipements d’intérêt collectif et des services publics
• L’exploitation des terres agricoles et forestières
• Les autres activités des secteurs secondaires et tertiaires

Vérifier la présence de risques naturels et technologiques sur le terrain

Si vous avez déjà localisé le terrain que vous voulez acheter et sur lequel vous souhaitez construire, il vous faut maintenant déterminer s’il existe d’éventuels risques naturels et technologiques sur le terrain. Pour cela, vous devez vous rapprocher du service d’urbanisme de la mairie.

En effet, une mauvaise situation géographique de votre terrain peut vous exposer à des risques de catastrophes naturelles. Il peut s’agir ici d’inondations, de séismes, de tremblements de terre, d’incendies de forêt, de tornades, etc. Ces catastrophes naturelles peuvent impacter vos constructions, raison pour laquelle vous devez vous assurer que le terrain n’en est pas exposé.

Se procurer d’un certificat d’urbanisme

Après avoir déterminé la nature de votre terrain (constructible ou non), il vous faut faire une requête pour obtenir un certificat d’urbanisme. C’est un document qui reprend les règles s’appliquant aux parcelles constructibles en question, définies par le zonage du PLU. Il est disponible auprès de la mairie ou de la commune dans laquelle se situe votre parcelle. Il existe deux types de certificats d’urbanisme :

1-   Certificat d’urbanisme d’information

C’est un certificat qui contient les règles d’urbanisation, les limites au droit de la propriété et une liste des taxes applicables à une parcelle. Après avoir adressé une demande à la mairie, vous devez patienter jusqu’à un mois pour entrer en possession de ce document. Il est valable pour une période de 18 mois.

2-   Certificat d’urbanisme opérationnel

Ce document reprend les règles des données du certificat d’information, à la différence qu’il précise si le terrain est en raccordement avec les différents réseaux (eau potable et électricité). Il est remis en quatre exemplaires et est accordé sous une période de deux mois environ. 

Tout comme le certificat d’information, une fois délivré par la mairie, ce document est valide pour une période de 18 mois.

Faire une demande du relevé cadastral

C’est le dernier document à consulter pour vous assurer de la constructibilité de votre terrain. Puisque chaque parcelle possède un numéro de cadastre, une demande dudit relevé vous permettra de vérifier les limites exactes de votre zone et de déterminer où celle-ci se situe. Pour faire une demande du relevé cadastral, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

• Aller à la mairie de votre commune et se renseigner auprès du service de l’urbanisme correspondant à votre zone.
• Effectuer vos démarches via le site internet de la mairie de votre commune.
• Faire la demande sur le site internet du ministère de l’Économie et des Finances de votre commune. Elle se fait par lettre et doit comporter les coordonnées du demandeur, le nom de la ville, ainsi que la parcelle souhaitée. 

Viabiliser le terrain en question

Juridiquement, un terrain peut être constructible, mais peut ne pas l’être d’un point de vue pratique. C’est le cas de parcelles situées dans les zones à urbaniser. Bien que leur constructibilité soit acceptée par les services municipaux, elles ne sont pas encore reliées à toutes les commodités de construction. Dans ce cas, il est important de les viabiliser afin de les connecter aux réseaux sanitaires et aux différents réseaux énergétiques. 

La viabilité d’un terrain demande beaucoup de négociations et de tractations avec les autorités de la mairie et les opérateurs de réseau. Pour gérer ce type de problème, vous pouvez faire appel à un promoteur ou un professionnel de terrain. Il possède l’expertise nécessaire et pourra vous aider dans les démarches les plus complexes, au cas où l’achat de votre parcelle de terrain n’a pas été fait avant la viabilisation.

En ce qui concerne les zones concurrentielles, il est recommandé au propriétaire, d’effectuer par lui-même ces travaux, dans le cas où les raccordements nécessiteraient peu de travail. Dans le cas, contraire, il est important de se rassurer auprès des services adéquats, si les raccordements ont déjà été planifiés par les services publics.

Faire une analyse topographique de votre terrain

L’étude topographique d’un terrain sert à déterminer si ce dernier est apte à accueillir une future construction. Ici, trois principaux paramètres doivent être pris en compte, pour que le projet soit conforme à la réglementation thermique :

1-   L’orientation du terrain par rapport au vent et au soleil

L’orientation du terrain influence la vue que vous aurez depuis votre maison. Elle a un impact par rapport à l’exposition au soleil et à la luminosité de votre future habitation. C’est pourquoi, vous devez vous assurer que le terrain soit bien situé.

2-   La compatibilité entre votre projet et la topologie du terrain

Pour savoir si votre terrain est constructible, vérifier si sa topologie est compatible avec votre projet de construction. Cela signifie que vous devez penser aux écoulements d’eaux de pluie, aux routes d’accès, aux différentes arrivées d’eaux et d’électricité. Vous pouvez aussi contrôler l’état de séparation des murs afin de repérer des signes de glissement de terrain.

3-   Faire une étude de faisabilité 

C’est au propriétaire qu’il revient de faire une étude de faisabilité du terrain concerné auprès d’un promoteur. Ce dernier pourra inclure ces évaluations au sein de son rapport, avant tout compromis de vente.

4-   Faire appel à un professionnel

Il n’est pas facile d’effectuer tout seul toutes les démarches administratives, techniques et juridiques d’un terrain. Vous devez savoir que cette procédure peut être longue et qu’elle requiert tout votre temps. C’est la raison pour laquelle, vous pouvez faire appel à un professionnel du terrain, pour qu’il vous aide à vous assurer de la constructibilité de votre parcelle. Avec ses connaissances et son expérience, il pourra réaliser de bonnes analyses pour vérifier que votre terrain répond à toutes les exigences légales et pratiques.

Maintenant, vous avez toutes les clés en main pour pouvoir facilement identifier si votre terrain est constructible ou non. N’hésitez pas également à vous rapprocher des services compétents de votre commune, afin d’avoir toutes les informations dont vous avez besoin, sur la parcelle qui vous intéresse.